Après 70 ans, l’assurance emprunteur pèse plus que l’âge pour emprunter
Aucune loi ne ferme le crédit aux seniors, mais l’assurance et la garantie font reculer les banques. Les pistes existent, avec leurs coûts et leurs risques.
Par
Nadège Rouvière
En bref
- Aucune limite d’âge légale pour emprunter, mais des refus fréquents côté banques.
- Le blocage vient surtout de l’assurance emprunteur et du questionnaire de santé.
- Hypothèque, assurance-vie, portefeuille ou apport de 50 % peuvent remplacer l’assurance.
- Le relais hypothécaire convient aux propriétaires qui veulent changer de résidence.
Aucun texte de loi ne ferme la porte du crédit à 70, 75 ou 80 ans. Toutefois, dès lors que l’on a atteint l’âge de la retraite, obtenir un prêt, surtout pour acheter un logement, relève du parcours du combattant, souligne Capital Immobilier. Ce n’est pas l’âge en soi qui pose réellement problème.
Pourquoi l’assurance bloque les dossiers
« Ce qui bloque surtout quand un senior veut emprunter, c’est l’assurance et la garantie », indique Véronique Bougardier, dirigeante du Cabinet Bougardier, courtier spécialisé dans le crédit hypothécaire. Aucun texte ne rend l’assurance emprunteur obligatoire, mais dans la pratique les établissements la réclament quasi systématiquement.
Dès lors que le prêt arrive à échéance après le 60e anniversaire de l’emprunteur, ou que la somme empruntée excède 200 000 euros, il faut remplir un questionnaire de santé : tous les seniors sont donc concernés. La durée possible fond rapidement : d’après la courtière, les banques fixent souvent la limite à 75 ans, l’âge au-delà duquel l’assureur refuse de couvrir. Quelqu’un qui sollicite un crédit à 65 ans ne peut donc l’étaler que sur dix ans, ce qui suppose des revenus élevés.
Avec une assurance chère sur une durée courte, le taux d’usure est vite atteint. Depuis le 1er octobre, ce plafond est fixé selon la durée du prêt.
Les dispositifs qui encadrent l’assurance
| Dispositif | Ce qu’il permet | Limite |
|---|---|---|
| Assureur en délégation (AGPM) | Couverture du décès jusqu’à 85 ou 90 ans | Nouveaux adhérents acceptés jusqu’à 70 ans |
| Convention Aeras (dont droit à l’oubli) | Soutien aux emprunteurs malades | Prêt terminé avant les 71 ans, plafonné à 420 000 euros |
Quand l’assureur refuse, les garanties alternatives
Si l’assureur décline le dossier, les établissements bancaires ont promis d’examiner d’autres types de garanties. Or tous les emprunteurs n’en possèdent pas, et l’accord final du prêteur n’est jamais acquis.
- un contrat d’assurance-vie ;
- un portefeuille de titres financiers ;
- une hypothèque sur un autre bien immobilier ;
- à défaut de bien à hypothéquer, un apport de 50 %, qui peut aussi débloquer le dossier.
Être déjà propriétaire est le cas de la majorité des dossiers de Véronique Bougardier. « Grâce au premier bien immobilier, c’est comme si vous aviez un apport : le bien va assurer l’autre bien », dit-elle. Cette hypothèque peut dispenser d’assurance, selon le prêteur et le dossier. Elle permet aussi d’étaler plus loin la dernière échéance, jusqu’à 90 ou 95 ans : à 75 ans, un crédit sur 20 ans reste envisageable si les revenus couvrent la mensualité.
Avantages
- Le premier bien joue le rôle d’un apport.
- L’assurance peut ne plus être exigée.
- Les échéances peuvent aller jusqu’à 90 ou 95 ans.
Contre
- Les frais d’inscription représentent de 1,5 % à 2 % de la somme empruntée.
- En cas de loyers ou mensualités impayés, l’établissement prêteur a la possibilité de saisir le logement.
- Faute d’assurance en cas de décès, ce sont les héritiers qui héritent de la dette, ou bien le logement est cédé afin de l’éteindre.
Changer de résidence : prêt relais et relais hypothécaire
Nombre de seniors souhaitent quitter leur villa pour un appartement : la maison est devenue trop vaste, elle rappelle le conjoint disparu, ou la santé l’impose. Grâce au prêt relais, on n’est pas obligé de partir prématurément, et il se règle une fois la maison cédée, souvent à un prix supérieur à celui du nouveau logement.
Un prêt relais bancaire standard s’étend sur 12 mois, avec une seule prolongation possible, soit 24 mois au plus. Si le bien n’est pas vendu à la date prévue, l’établissement est en droit de réclamer son argent.
Le relais garanti par hypothèque offre plus de souplesse. Selon la courtière, l’assurance n’y est plus obligatoire : l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du prêt, puis tout est soldé par la vente. Certains de ses clients y recourent avant même la retraite, pour acheter une résidence secondaire qui deviendra principale.
Photo : Pavel Danilyuk / Pexels
