Un DPE mal classé peut bloquer une vente, même à Neuilly-sur-Seine
De Saint-Denis à Cergy, neuf communes franciliennes passées au crible montrent que l’accès à Paris, le DPE et le juste prix règlent la vitesse des ventes.
Par
Mathilde Carrasco
En bref
- À Saint-Denis, les prix se stabilisent autour de 3 914 €/m² après des années de hausse liées à l’annonce du métro.
- À Boulogne-Billancourt, certaines ventes se concluent avec des rabais de 10 à 20 %.
- À Saint-Maur-des-Fossés, la ligne 15 est attendue l’an prochain et divise les agents immobiliers.
- Un logement mal classé au DPE peut rester invendu, comme un 72 m² à Neuilly-sur-Seine.
Oui, la desserte compte, mais son effet sur les prix reste inégal d’une commune à l’autre. Dans une enquête publiée le 13 octobre 2026, Capital Immobilier décrit un marché francilien qui progresse à deux rythmes : les logements proposés au bon prix trouvent preneur, alors qu’ailleurs les acheteurs temporisent et les discussions sur le prix deviennent la norme.
Pour qui veut acheter un logement autour de Paris, la question n’est donc pas seulement « y aura-t-il une gare ? », mais aussi « à combien de minutes, et le bien est-il affiché au niveau du marché ? ».
Saint-Denis, Saint-Maur, Cergy : le métro, un effet surtout local
Saint-Denis illustre le décalage entre annonce et réalité. Les prix y ont grimpé pendant des années dans le sillage du projet de métro, puis sont entrés dans une phase de stabilisation. Philippe Thiakane, directeur d’ERA, agence du Stade, résume : « Ce projet a surtout eu un effet lors de son officialisation ». Salim Bennai, d’Orpi, ajoute que « son impact sur le marché immobilier est surtout local ».
Local, en effet. Pleyel, quartier le plus cher de la ville, doit son attrait à la ligne 14 : un quatre-pièces de 78 m² avec balcon y a trouvé acquéreur à 363 000 €. À La Plaine, une passerelle permet de rejoindre cette même ligne en cinq minutes à pied depuis le RER D, et la future ligne 15 doit aussi desservir le secteur du RER B.
À Saint-Maur-des-Fossés, l’arrivée de la ligne 15 est prévue l’an prochain, et les professionnels ne lisent pas la situation de la même façon. Pour Vincent Vitorio, directeur de l’agence Progress Immo, « Il n’y a pas réellement d’impact sur le marché, car la ville dispose déjà d’une offre de transports importante avec le RER A ». Lionel Leblanc, à la tête de quatre agences Century 21, observe au contraire des demandes de petites surfaces pour la location près de la future gare. Un studio de 32 m² rue des Remises y est parti à 180 000 €, acheté par un investisseur qui compte le louer.
Plus loin, Cergy tourne au ralenti. Un investisseur y a tout de même acquis un quatre-pièces pour 200 000 €, avec l’idée d’en faire quatre chambres en location.
Des écarts de prix considérables d’une commune à l’autre
Entre Levallois-Perret et Créteil, le mètre carré moyen varie donc de plus du simple au double. Les transactions citées par Capital donnent une idée plus concrète de ce que ces niveaux représentent.
| Commune | Bien | Prix | Issue |
|---|---|---|---|
| Levallois-Perret | 4 pièces, 103 m², près de Pont-de-Levallois-Bécon (ligne 3) | 975 000 € | Vendu en un mois et demi |
| Boulogne-Billancourt | 2 pièces, 41 m² | Affiché 390 000 € | Vendu 345 000 € un an plus tard |
| Versailles | Maison meulière, 200 m² | Près de 2 millions d’euros | Vendue en un mois au prix affiché |
| Neuilly-sur-Seine | 72 m² classé E, quartier des Sablons | Mis en vente 850 000 € | Toujours sans acquéreur |
| Créteil | 2 pièces, 42 m², quartier Village | 192 000 € | Acheté par un primo-accédant |
À Créteil, les grands appartements situés dans des copropriétés énergivores se vendent mal. À Neuilly-sur-Seine, les grandes surfaces ne suscitent presque aucune demande, et Jean-Philippe Gindre, directeur de l’agence Laforêt, prévient : « Un mauvais DPE peut bloquer la vente, sauf si le prix est suffisamment revu à la baisse ».
Négociation ou vente éclair, ce que l’acheteur doit lire
Levallois-Perret mise sur sa desserte. « Tous les logements de la ville sont assez proches d’un métro ou d’une gare », note Laetitia de Francqueville, directrice de deux agences Laforêt. Selon elle, les prix ont reculé jusqu’au début de l’année avant de se stabiliser à partir du premier trimestre 2026. À Versailles, en revanche, un bien surévalué peut rester longtemps sur le marché.
Boulogne-Billancourt montre l’autre versant : l’offre s’y accumule et certaines transactions se concluent avec des baisses de 10 à 20 %. Un vendeur trop gourmand peut donc attendre des mois, et un acheteur patient dispose d’une marge réelle.
Montreuil, où le mètre carré approche 6 030 €, combine les deux logiques. Les appartements y restent en stock, quand les pavillons avec jardin, plus rares, partent vite. Les prix y diminuent à mesure que l’on s’éloigne d’une station : rue Pierre-Curie, en bordure de commune, une famille de Montreuil a acquis un 110 m² avec jardin pour 400 000 €.
Ces repères valent pour les communes citées ; ils ne s’appliquent pas tels quels à une autre ville d’Île-de-France ni à un logement dont l’état ou le DPE s’écarte de ces exemples.
Photo : Max Vakhtbovych / Pexels
