La règle des 35 % reste en vigueur malgré la demande des banques

La Fédération bancaire française demande la fin du caractère contraignant des règles du HCSF, mais celles-ci continuent à encadrer le crédit immobilier.

Une demande des banques, pas une réforme applicable

La Fédération bancaire française (FBF) souhaite que les normes établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) cessent de s’imposer aux établissements prêteurs. Cette proposition fait partie d’un ensemble de mesures préparées en vue de l’élection présidentielle de 2027, selon ABC Bourse.

La portée immédiate de cette initiative doit être clairement délimitée. Il s’agit d’une demande de l’organisation représentant les banques, et non d’une modification déjà adoptée. Le plafond de taux d’effort, la limite habituelle de durée et le contingent de dérogations demeurent donc applicables. Un particulier qui prépare un achat ne peut pas calculer son financement en anticipant leur suppression.

La FBF estime que le cadre actuel restreint excessivement l’appréciation individuelle du risque. Elle vise notamment la situation des primo-accédants en début de vie active et celle des ménages qui conservent une somme importante après le paiement de leurs charges, malgré un taux d’effort supérieur au plafond. La fédération défend ainsi une analyse plus libre de chaque demande par la banque. Cette position est présentée par Capital Immobilier dans le cadre de ses propositions relatives à l’accès au logement.

Les trois limites qui encadrent toujours le crédit

Le taux d’effort de 35 % est le repère le plus visible, mais il n’est pas le seul élément du dispositif. Le cadre actuel combine trois paramètres qui influencent l’étude d’un prêt immobilier.

Ces seuils ne fonctionnent pas comme une promesse d’acceptation. Un taux d’effort inférieur ou égal à 35 % ne suffit pas à obtenir un accord. Chaque établissement conserve la possibilité de refuser une demande après son analyse de solvabilité, comme le rappelle Yahoo Actualités.

La réciproque mérite également d’être comprise. Un calcul dépassant 35 % ne conduit pas automatiquement au rejet, puisque la marge de flexibilité autorise des exceptions. La décision dépend toutefois de la politique de l’établissement et de la part de son contingent trimestriel encore disponible. Deux banques peuvent donc répondre différemment à une même demande, sans que le dépassement crée un droit à la dérogation.

Une flexibilité orientée vers la résidence principale

Depuis les ajustements intervenus en 2023, les banques ne répartissent pas librement la totalité de leurs exceptions. Au moins 70 % de la marge de flexibilité doit financer l’acquisition d’une résidence principale. Au sein de cette enveloppe, au moins 30 % doit bénéficier aux primo-accédants.

Cette répartition donne une priorité réglementaire à certains projets, mais elle ne garantit pas leur financement. Un premier achat peut entrer dans la catégorie favorisée tout en étant refusé à l’issue de l’analyse de solvabilité. À l’inverse, un dossier dépassant légèrement le seuil peut être accepté si la banque décide de mobiliser une dérogation et dispose encore de la capacité nécessaire.

La nature du projet doit donc être indiquée précisément dès les premiers échanges. L’achat d’une résidence principale et l’investissement locatif ne bénéficient pas de la même place dans l’affectation obligatoire des exceptions. La demande de la FBF concerne bien le cadre général, mais elle ne supprime aujourd’hui aucune de ces distinctions.

Ce qu’un emprunteur doit vérifier avant de déposer son dossier

Un candidat à l’achat a intérêt à préparer sa demande selon les règles actuelles, plutôt qu’en fonction d’un éventuel changement ultérieur. Une première estimation doit faire apparaître le taux d’effort et la durée envisagée. Si le résultat franchit 35 %, il faut identifier avant le dépôt les établissements susceptibles d’étudier une dérogation, sans la considérer comme acquise.

• Calculer le taux d’effort à partir des revenus et des dépenses liées au logement retenus par la banque.
• Vérifier la durée prévue, qui ne dépasse généralement pas 25 ans.
• Préciser le type d’acquisition, en particulier lorsqu’il s’agit d’une résidence principale ou d’une première accession.
• Demander si une exception peut être examinée lorsque le seuil de 35 % est franchi, tout en gardant à l’esprit que l’enveloppe est limitée chaque trimestre.
• Comparer plusieurs établissements, puisque leur politique d’acceptation et l’utilisation de leurs dérogations peuvent différer.

Les modalités d’un financement dépendent aussi de la structure globale du projet. La question de l’épargne disponible mérite notamment d’être traitée séparément, y compris lorsqu’il s’agit de financer un projet immobilier sans apport. Elle ne se confond ni avec le plafond de 35 %, ni avec la possibilité pour la banque d’utiliser sa marge de flexibilité.

La demande de la FBF ouvre donc un débat sur le degré de liberté laissé aux prêteurs, sans modifier à ce stade les conditions applicables. Pour un dossier proche ou supérieur au plafond, l’enjeu pratique consiste à obtenir une réponse explicite de chaque banque sur l’examen possible d’une dérogation et sur sa capacité à la mobiliser au moment de la demande.

Photo à la une. Source : Pexels. Photographe : Pavel Danilyuk. Licence Pexels.