Ce que coûte une maison à Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Hossegor en 2026, d’après Capital

Pour estimer le budget d’une maison entre Biarritz et Hossegor, Capital Immobilier croise deux types de repères : les prix moyens calculés par MeilleursAgents au 1er septembre, et les niveaux que l’agence BARNES évalue dans le haut de gamme.

Des moyennes au très haut de gamme

Selon ces moyennes, Soorts-Hossegor est la plus chère des trois communes et Saint-Jean-de-Luz la moins chère. Dans le haut de gamme biarrot, la moyenne avancée par BARNES dépasse nettement celle de MeilleursAgents.

Capital cite un exemple de ces niveaux hors norme à Saint-Jean-de-Luz : la villa Ugaïna, mise en vente chez BARNES pour 15,9 millions d’euros. Cette villa néo-basque de près de 800 m², bâtie en 1922 et entièrement rénovée en 2025, fait face à l’océan et donne un accès direct à la plage.

Ce qui fait grimper le prix

Pour Philippe Thomine-Desmazures, directeur des agences BARNES de la Côte basque, l’emplacement est le premier critère, suivi de l’étendue des travaux à prévoir. La vue, le calme, le terrain, la piscine ou l’architecture viennent ensuite, avec un attrait particulier des acheteurs pour les maisons Art déco des années 1920.

La vue mer pèse lourd. Le directeur compare une maison en première ligne face à l’océan et sa voisine située juste derrière, privée de vue mais à une cinquantaine de mètres de la plage : entre les deux, il évoque « peut-être 30 % d’écart ». Côté travaux, les acquéreurs se tournent de préférence vers des biens déjà rénovés, car ils voient mieux, d’après lui, combien leur achat leur coûtera au total.

Ce que permet chaque enveloppe

Le directeur de BARNES donne trois ordres de grandeur. Il s’agit de son appréciation de professionnel, et non de statistiques de ventes :

• 1 million d’euros : une maison d’environ 150 m², en acceptant des compromis sur l’emplacement ou sur les travaux.
• 2 millions d’euros : autour de 200 m² avec piscine, en dehors des meilleurs quartiers.
• 5 millions d’euros : 300 à 400 m² en excellent état, au calme, avec une belle rénovation et parfois la vue sur la mer.

Deux marchés voisins, deux logiques

Ces repères de budget valent d’abord pour Biarritz et Saint-Jean-de-Luz, que le directeur de BARNES traite comme un seul et même marché. Hossegor se situe selon lui « encore un peu au-dessus » de ce marché. L’offre landaise est plus restreinte, et la vue sur le lac y est presque un peu plus recherchée que la vue sur l’océan.

Les deux villes basques sont, à ses yeux, de vraies agglomérations, animées toute l’année, quand Hossegor vit surtout au rythme des saisons. Cette logique de villégiature se lit dans les ventes : sur le segment que suit BARNES, environ 65 % des transactions portent sur des résidences secondaires, un projet que détaille le guide consacré à l’achat d’une résidence secondaire.

Crédit, comptant et acheteurs étrangers

La part du crédit diminue à mesure que le budget augmente, selon le directeur. Jusqu’à 1,5 million d’euros, 80 % de ses clients empruntent. Entre 1,5 et 2,5 millions, la moitié recourt à un prêt et l’autre non. Au-delà de 2,5 millions, les acquisitions se règlent essentiellement comptant.

Dans la tranche de 1,5 à 3 millions d’euros, il décrit des acquéreurs plus prudents, qui intègrent davantage à leur calcul la location saisonnière, l’entretien, la réglementation et la fiscalité.

Les acheteurs étrangers représentent 10 à 15 % de la clientèle de BARNES à Biarritz. Ils viennent surtout d’Europe, historiquement d’Espagne, mais aussi de Belgique, de Suisse, d’Allemagne ou du Royaume-Uni, tandis que les Américains restent peu nombreux à acheter. Leur influence sur les prix se concentre, selon le directeur, sur les propriétés les plus rares, celles qui réunissent emplacement, vue, architecture, terrain et rénovation. Pour ces biens, résume-t-il, « c’est celui qui paye le plus cher qui peut l’avoir ».

Photo à la une. Source : Pexels. Photographe : Mathias Reding. Licence Pexels.